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| 上記①～⑧までの詳細説明 |
| ①遠い過去に旧処刑場、焼却場等の嫌悪施設ではなかったか？過去に水路等を埋め立てて造成していないか？etc・・・ |
| ②相続等で取得した売主は結構知らない事も多い。その物件の歴史を可能な限り遡り調査 |
| ③道路の種類及び敷地との相関性を詳しく調査。道路に対する敷地の高さによっては予想外の出費なども・・・ |
| ④近くに騒音、臭気などの嫌悪施設がないか？嫌悪施設が建つ計画が無いか？暴力団関係者がいないか等を聞き取り調査 |
| ⑤近隣が下水、浄化槽だからといってその敷地がそうとは限りません。又、排水路の状況によって臭気が発生していないかを調査 |
| ⑥方位は合っているか？過去に近隣トラブル等は起こっていないか？ |
| ⑦電波の受信状況（TV／携帯電話）給水管の設置状況／ガス管設置状況etc・・・ |
| ⑧保守管理状況（外壁にクラックがないか？白蟻の形跡がないか？傾きがないか？）etc・・・ |
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| エスクロ－調査のマニュアルを初めて一読し終えた時、私が一番に感じた事は、「ここまで調査をやるのは無理だ！」 |
| という事でした。 宅建業法には、売主、買主、双方への説明義務責任のある内容が定められており、それらは |
| 業法第３５条と呼ばれております。 また、この法律では必ずしも調査をする必要のない [ ４７条の内容、その他の |
| 害を及ぼす可能性のある内容 ] も規定されております。 ←左記は任意の説明事項であり、説明されない事柄もある。 |
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| 一般的にはこれまでの不動産取引の際の重要事項説明は、この３５条の内容を調査、説明すればOKとされて来ました。 |
| しかし３５条の内容は、あくまで 悪質業者を見極める線引きとして規定されており、必ずしも充分であるとはいえません。 |
| 上記の３５条の内容はあくまで 最低限 なのです！ |
| 一方、調査義務として明確に規定されていない「 ４７条とその他の損害を及ぼす可能性のある事項 」の内容 |
| については、はっきり言って、 グレーゾーン であったと言え、これらは研究が問われる部門として、経験の豊かな |
| 宅建業者様に、運良く仲介してもらった場合に、クリアされていた程度のものであったのだと思います。 |
| これまでのこういった業界事情を踏まえて、３５条の調査説明にとどまる、これまでの取引がすぐさま危険なのか？ |
| と言いますと、そうではないと思います。 （ 仮にもプロの調査なので ） |
| しかし、その中から 紛争事例 が幾つも出ている事も又、間違いありません。 |
| 当社が今年度より取り組む事になる「エスクロ－物件調査」は今までグレーゾーンであった上記４７条他の内容を |
| あらかじめ調査項目として設定し、踏み込んで調査を行っていくというものであり、その事によってバイヤーズエージェントと |
| しての資質をよりレベルアップすると共に、お客様をより安心な取引へと導く事を目的とするものなのです。 |
| 又、この調査が如何に優れているか？という事の証明として、冒頭の私が初めて一読した後の、感想が挙げられると |
| 思います。 |
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